갭 gap 투자란? 매매가와 전세가 이해하기

부동산은 잘 모르지만 '갭 투자'라는 이야기를 들어본 적이 있습니다. 오늘은 그 갭 투자란 무엇인지 간단히 이해하는 시간을 갖겠습니다.

 

 

갭 투자란 무엇일까?

갭 투자란 먼저 매매가와 전세가의 차이가 크지 않은 주택을 골라 전세를 끼고 매매하는 투자 방법입니다.

 

매매가는 부동산을 매매에 내놓아 실제로 거래되는 가격

전세가는 부동산 소유자에게 전세가격을 맡기고 부동산을 임대하는데, 그 때 가격

 

왜 그러면 매매가와 전세가의 차이가 크지 않은 부동산 위주로 갭 투자를 하려는 걸까요?

바로 그 차이가 클 수록 투자하는 입장에서 적은 돈을 가지고 투자할 수 있기 때문입니다.

 

 

전세가율이란?

전세가율이란 매매가격 대비 전세가격의 비율입니다.

매매가와 전세가의 차이가 크지 않은 곳이라면 이 전세가율이 높다는 뜻이지요.

 

위 그래프는 2023년 8월 ~ 2024년 5월까지의 월별 전세가율과 2024년 5월의 시도별 전세가율입니다.

 

2012년 ~ 2024년 각 연도별 1월 전세가율 비교 통계청 KOSIS

 

이번에는 2012년부터 1월 기준으로 2024년까지 전세가율을 살펴보았습니다.

 

앞서 살펴 본 월별(2023년 8월 ~ 2024년 5월) 전세가율이 늘어났던 것을 확인할 수 있었습니다.

하지만 조금 더 넓게 바라보니 전체적으로는 전세가율이 낮아지고 있었다는 것도 확인할 수 있습니다.

 

 

매매가와 전세가의 차이가 왜 적어야 할까?

그렇다면 왜 매매가와 전세가의 차이를 보고 갭 투자를 한다고 하는 걸까요?

미리 말씀드린 바로는 그만큼 적은 돈으로 투자를 할 수 있기 때문이라고 말씀드렸습니다.

 

중요한 건 '전세를 끼고 매매'를 한다는 것입니다.

 

갭 투자는 매매가 - 전세가 = 차익, 이 차익만 가지고 집을 살 수 있다는 뜻에서 보는 것입니다.

 

어떻게 차익만 가지고 집을 살 수 있다는 걸까요?

 

 

예를 들어, 매매가 10억원인 아파트가 전세가 8억원이라고 하겠습니다.

집주인 A가 있고, 이미 세입자 B가 들어가 살고 있는 상황에서 갭 투자를 위해 본인 C가 거래를 하고 싶어합니다.

 

세입자는 그대로 아파트에서 살고, 집주인과 매매 거래를 해서 10억원과 8억원의 차익인 2억원만 가지고 집을 살 수 있다는 뜻입니다.

 

8억원의 세입자가 맡긴 전세금을 본인이 양도를 받고, 매매가와 그 차익만큼만 집주인에게 지불해서 아파트를 매매하는 것이지요.

 

아파트 가격이 10억원에서 15억원으로 올랐다고 하겠습니다.

그 아파트를 샀을 때와 같은 방식으로 판다고 하면,

단순히 봤을 때 8억원의 전세금을 빼면 7억원, 내가 투자한 2억원을 빼면 5억원의 이득을 본 것입니다.

 

아파트 가격이 10억원에서 5억원으로 떨어진다고 하면 어떻게 될까요?

8억원의 전세금도 줘야 하는데, 이미 투자한 2억도 계산해야 합니다. 그러면 5억원의 손해를 보게 되겠죠.

손해만 보면 다행일까, 전세금을 돌려주지 못해 문제가 생기기도 하겠지요.

 

갭 투자는 부동산 가격이 오를 것이라 판단하고, 매매가와 전세가의 차익인 적은 돈으로 투자를 하는 방법입니다.

 

하지만, 이렇게 전세를 끼고 집을 산다는 것이 불법은 아니라지만 시세 차익만 노리고 매매를 하는 것이기 때문에 투기의 측면이 있는 것도 사실입니다.